中国网财经7月2日讯,2021上半年房地产市场调控密集,信贷政策收紧,购房政策调整频繁,但热点城市房价上涨仍是主流。随着调控深入,房价涨幅逐渐被抑制,特别是一线城市二手房市场降幅明显。
关于下半年房地产市场运行,..对中国网财经表示,二手房价涨幅放缓是楼市回归常态的表现,未来楼市成交将逐渐趋向平稳。
上半年二手房市场管控措施密集 预计未来二手房价降幅持续市场回归常态
据中原地产研究院统计,今年前5月各地房地产调控次数超过234次。其中,二手房市场管控措施也密集出台。
今年2月,深圳发布二手房参考价机制。3月,北京海淀严惩“炒作”学区房,上海房地产经纪行业协会发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。一线城市带头示范后,二线城市紧跟步伐。到4月,合肥二手房限购、西安二手房限售,5月成都正式发布二手房参考价政策。
国家统计局数据显示,北上广深四个一线城市1月份二手住宅销售价格环比上涨1.3%;2月份二手住宅价格环比上涨1.1%;3月上涨1.0%;4月上涨0.8%;5月上涨0.6%。一线城市二手房价涨幅回落明显。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国网财经表示,实际上一线城市政策管控非常严厉,此前查处深房理等炒房团对市场形成了一定的震慑力。后续新房集中供应,二手房市场随之降温。
“二手房价还在涨,但涨幅在放缓,预计下半年二手房价降幅仍将持续。”中原地产首席分析师张大伟认为,过去几个月,特别是一季度二手房价暴涨,其实是一种不正常的状态。房地产市场本身就不应该暴涨,二手房价涨幅放缓是楼市回归常态的表现。
不仅有政策调控,二手房市场近日也频传房贷收紧甚至停贷的消息。
据媒体报道,深圳、东莞、南京均出现二手房贷额度不足的消息,而武汉、合肥、重庆、杭州等多个城市传出额度用完,被迫“停贷”的风声。
张大伟认为,目前来看,南方城市房贷明显收紧,收紧的原因是房贷不够用。二手房成交量加大,使得原本已经供应很多的房贷不够用。
张大伟指出,本质还是因为楼市过热,2020年包括今年一季度在内信贷超发,房贷本身处于历史高位并且同期上涨幅度非常明显,但是整个楼市成交金额过大,信贷供给不够,变相使得房贷不够用,即房贷收紧,因此市场结果就是房价还在涨,但是涨幅在减小。房贷供应量不够就抑制市场成交,后续二手房楼市成交还是会逐渐向平稳方向发展。
土地市场上半年“量跌价涨” 首批“双集中”供地存降温效应
据中指研究院2021年上半年土地市场报告,2021年上半年,全国300城市土地市场整体供应量减少6%,成交量减少9%,成交均价上涨21%,溢价率上升1个百分点,前六个月出让金总额2.83万亿元,同比上涨8%,住宅用地供应量同比下降9%。一季度土地供求同比走高,二季度供地节奏放缓,上半年总体上出现出量跌价涨的态势。
今年2月开始,北上广深等22个城市逐步试点“供地两集中”政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告及组织出让。截止到6月26日,22城中除武汉外的21城均已完成..轮集中土拍。
中指研究院认为,“供地两集中”政策将有利于稳定市场预期、降低土地竞拍热度,引导市场合理回归,对于平抑溢价率有积极作用。有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。
但根据中原地产研究院数据显示,首批双集中供地结束后,土地热度不减,溢价率也较去年上升。具体来看,对比22个集中供地试点城市在2020年全年完成的住宅土地出让情况,地价平均楼面价上涨了15%。从溢价率看,2021年..轮集中供地也较去年上涨了2个百分点。
对此,严跃进分析称要客观看待此类溢价率。首先土地供应增多,客观上拿地机会多,所以溢价率相对来说是会有所把控的;其次,土地溢价率本身也受供地的影响,部分地块比较热,和土地位于市区等因素有关。
“首批双集中供地实际上还是有降温效应的,各地土地方面有限地价等各类约束,客观上也使得房企拿地理性,基本上还是吻合‘稳地价、稳房价、稳预期’政策导向的。”严跃进说。
房地产税下半年会推进? ..:未来将会渐进推进 短期内落地可能性不大
5月11日,财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会。座谈会提出要听取部分城市人民政府负责同志及部分..学者对房地产税改革试点工作的意见。
业内人士指出,“谈税色变”现象实际存在。有关房地产税法的任何新进展,都会引发市场的讨论。而此次财政部等四部门齐聚召开座谈会是否意味着“房地产税法”将要推出?对未来下半年房地产市场会有什么具体影响?
“房地产税是房地产长效机制的重要环节,未来几年肯定会逐渐的推进,但是短期来看,落地的可能性不大,起码两三年内不用把‘房地产税’当成一个干扰市场影响市场的指标。” 张大伟在接受中国网财经采访时表示:“从此次座谈会可以看出,房地产税将来肯定会落地,但不会是近期的事。”
严跃进认为房地产税有大城市先行试点的可能。严跃进表示,房地产税客观上有助于促进房价稳定和房地产市场的平稳健康发展。而此次..提及“改革试点工作”,有很强风向标意义。并且从当前房地产市场的管控思路看,大城市先行试点的可能性.大。
若房地产税持续推进,会对房地产市场带来什么影响?
严跃进认为,如果大城市推进房地产税改革,住房持有成本增加,会使得一手房认购意愿淡化,进而促进房价下降或涨幅收窄;二手房房东也会因为潜在收益减少而抛售房产,促使市场上流通的二手房增多,压低房价;从房企拿地方面看,客观上会引导房企转移到其他地级市或弱省会城市,减少大城市土地市场竞争激烈程度;.后,随着市场上购房市场热度减少和存量房源的增加,客观上也会使得租赁市场的压力减少,进而促使租金下降。
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